L’obtention d’un prêt pour construire une maison ou un appartement est un peu plus compliquée que pour l’achat d’une maison déjà existante. Les créanciers ont des exigences et différents types de prêts en fonction de la maison que vous envisagez.
Selon un expert, il est plus difficile de faire approuver un crédit immobilier aujourd’hui qu’il y a quelques années, donc la première étape consiste à parler à un courtier ou à votre banque et de savoir si vous êtes solvable à un prêt. On vous dit tout sur Organic Reaction
Le paiement d’un forfait maison et terrain
La plupart des créanciers accordent des prêts pour des lots de logements et de terrains, mais sachez que certaines banques ne les offriront pas aux personnes qui travaillent à leur compte, ou qui ont de mauvais antécédents de crédit.
« Nous constatons que certains créanciers sont vraiment favorables pour les prêts à la construction tandis que d’autres sont un cauchemar », explique un expert. Travailler avec le bon créancier peut signifier beaucoup moins de soucis pour vous et votre constructeur.
Un prêt à la construction a souvent un taux d’intérêt plus élevé qu’un prêt immobilier ordinaire, mais n’est en vigueur que pour la durée de la construction.
L’argent est prélevé par étapes, au fur et à mesure de la construction, ce qui signifie que vous ne payez que des intérêts sur le solde impayé, pas sur le montant total du prêt convenu.
La pré-approbation est la première étape
L’obtention d’une pré-approbation peut faciliter les choses lors de la décision d’achat, car elle vous donne un budget clair avec lequel travailler.
Vous aurez besoin de vos trois dernières fiches de paie, de votre pièce d’identité, d’un relevé récent pour toute dette ou carte de crédit et de trois mois de relevés bancaires.
Si vous avez trouvé une propriété, faites-le savoir à votre courtier et il vous demandera le contrat d’appel d’offres ou de construction, les plans, les spécifications, le contrat de vente du terrain et quelques autres documents en fonction des exigences de la mairie de votre ville.
Les banques voudront voir les plans et les spécifications du nouveau logement avant de s’engager à financer la construction.
La somme que vous pourriez emprunter
En général, vous pourriez emprunter jusqu’à 95% de la valeur de la propriété. Celle-ci est obtenue en additionnant le prix d’achat du terrain et le coût de la construction, ou par l’évaluation effectuée par le prêteur.
Si vous empruntez plus de 80% de la valeur de la propriété, vous devrez payer une assurance aux prêteurs, qui peut être une somme substantielle. Les emprunteurs ayant un ratio prêt-valeur de 95% pourraient envisager une assurance supérieure à 3% du montant du prêt.
Il faut s’assurer que vos contrats foncier et de construction comportent une clause « soumis au financement », car parfois l’évaluation du prêteur est inférieure et vous devrez vous retirer de l’achat. Les conseils juridiques de votre avocat avant de signer porteront leurs fruits ici.
Les paiements progressifs
Normalement, le créancier paiera directement votre constructeur à chaque étape de la construction de votre maison. Généralement, les problèmes surgissent avec le premier et le dernier paiements progressifs.
Le premier acompte n’est versé que lorsque certaines conditions sont remplies, telles que les plans approuvés par le conseil, les assurances et autres documents fournis. Cependant, le constructeur exige souvent un dépôt à l’avance selon le contrat, vous devrez donc négocier avec la banque ou disposer de fonds excédentaires.
Le dernier paiement progressif ne sera effectué par la banque que lorsque tous les travaux seront terminés, alors assurez-vous de vérifier que la maison est complètement achevée avant de laisser le constructeur demander un paiement à la banque
Prévoyez un dépassement du budget
Si vous changez d’avis sur le type de carreaux dans votre salle de bain ou le type de grilles de protection de vos fenêtres, cela est considéré comme une variation de votre contrat et vous paierez à la fois la différence de coût et la marge du constructeur.
En tout cas, la plupart du temps il y a souvent des coûts inattendus à mesure que la construction progresse, alors, idéalement, gardez un fonds de réserve pour les imprévus.
Les allées, l’aménagement paysager, les traitements de fenêtre peuvent ne pas être inclus, alors vérifiez attentivement le contrat.
Le financement de la construction d’un appartement
Un expert explique que le facteur le plus important pour obtenir un prêt pour un achat hors plan est de choisir une propriété de qualité où l’évaluation de la banque correspond étroitement au prix d’achat.
La plupart des financements dépendront de la qualité de l’actif. Si vous achetez dans une zone où l’offre est trop importante ou où la taille des appartements est trop petite, il y aura des restrictions sur les prêts.
Pour une propriété de bonne qualité, les exigences sur le prêt est le même que le financement d’une maison existante.
Les immeubles de haute qualité sont plus susceptibles d’être évalués au prix d’achat.
Les exigences sur le ratio prêt-valeur
De nombreux prêteurs plafonnent les prêts pour les propriétés hors plan à 80%, ce qui signifie que vous devrez trouver le reste du prix d’achat.
En effet, la valeur d’une propriété peut diminuer entre la signature du contrat et l’achèvement de la construction, et les banques couvrent leur risque dans l’éventualité où une personne devrait vendre rapidement.
Dans certains cas, les banques peuvent exiger jusqu’à 50% de dépôt. Cela peut changer d’un mois à l’autre, alors consultez votre courtier.
Le paiement de l’acompte
Les constructeurs exigent généralement un dépôt de 10% pour garantir une propriété hors plan, et parfois les prêteurs peuvent l’accorder.
Vous pouvez également utiliser une caution de dépôt avec des frais uniques au lieu d’un dépôt en espèces lors de votre achat. Cela signifie que vous pouvez laisser vos propres fonds pour continuer à gagner des intérêts pendant la construction de la propriété.
Le règlement de votre solde
Le solde du prix d’achat sera dû lorsque la maison sera achevée. Faites une inspection approfondie de votre bien avant de le payer. Vous aurez plus de poids pour résoudre les problèmes si le constructeur attend toujours votre argent.
L’expérience est payante
Le meilleur conseil c’est de consulter les avis de plusieurs courtiers en prêts et d’en trouver un qui a de l’expérience sur le financement de construction immobilière.
Il se peut qu’il y a des problèmes contractuels auxquels ils ne sont peut-être pas habitués. Les contrats sur la construction sont beaucoup plus complexes que pour une propriété existante, donc quelqu’un qui n’a pas effectué beaucoup de prêts sur la construction pourrait avoir des difficultés.
